Czy tunel pod Świną – jedna z flagowych polskich inwestycji, zwiększy ruch turystyczny i strukturę cen nieruchomości? Jak kształtować się będą ceny nieruchomości turystycznych w zachodniopomorskim?

Otwarto długo oczekiwany tunel pod rzeką Świną w Świnoujściu, będący bezpośrednim przedłużeniem budowanej drogi ekspresowej S3, łączącej granicę polsko-czeską z portem morskim w prawobrzeżnej części Świnoujścia, na wyspie Wolin. Rejon ten odwiedzają rocznie miliony turystów, a sprzyja temu bliskość Niemiec, rozbudowa apartamentów wakacyjnych i właśnie poprawa komunikacji. Takie miasta jak Świnoujście czy Międzyzdroje stały się kurortami całorocznymi, mogącymi cieszyć się całorocznym satysfakcjonującym obłożeniem.

Tunel w Świnoujściu jest najdłuższą podwodną trasą w Polsce(1,5 km), łączącą 2 z 44 świnoujskich wysp – Wolin i Uznam. Zostanie także oddany nowy terminal promowy w Świnoujściu – część korytarza północ – południe. Inwestycja umożliwi zawijanie do portu w Świnoujściu ponad 4000 promów rocznie, a terminal będzie obsłuży w tym czasie ponad 1,5 miliona pasażerów. Te inicjatywy ułatwią życie mieszkańcom i odwiedzającym rejon, a usprawnienie komunikacji z wielu miast Niemiec, Skandynawii oraz zachodniej Polski maniebagatelne znaczenie dla ruchu turystycznego w regionie.

Wszystkie analizy wskazują, że dzięki otwarciu tunelu pod Świną ruch turystyczny w tym rejonie Polski – także ten z Niemiec – wzrośnie, zaś nieruchomości jeszcze zyskają na wartości. Dzięki skutecznej strategii przyciągania inwestycji oraz współpracy instytucjonalno-inwestorskiej region zyskuje na atrakcyjności także w sektorze apartamentów wakacyjnych i wypoczynku wakacyjnego.

Jak kształtowały się dynamika cen sprzedaży apartamentów, pokazuje przykład Bel Mare &Aqua Resort, obiektu o standardzie 5 gwiazdek. Pierwszy etap został wybudowany w 2017 roku, a do dziś powstało blisko 1000 apartamentów. Jak widać w poniższej tabeli, ceny lokali (brutto, bez kosztu wykończenia) na przestrzeni lat sukcesywnie wzrastały:

Zdaniem Krzysztofa Kraskowskiego, dyrektora obiektu Bel Mare&Aqua Resort „usprawnienie komunikacji w regionie wpłynie pozytywnie na obłożenie obiektów i na strukturę cen. Przykładowo naszymi głównymi gośćmi są mieszkańcy Polski zachodniej i Niemiec, mamy przyjemność przyjmować także rodziny z Czech i Skandynawii. Taka struktura klienta, udostępniona oferta oraz renoma Międzyzdrojów pozwalają corocznie zwiększać przychody. I tak:

Otwarty w lipcu 2019r. Bel Mare Resort dysponował zaledwie 120 apartamentami zarządzanymi przez operatora Obiektu, wchodzącą w skład grupy Prestige spółkę Hotels Management Prestige PM.

• Rok 2020 spółka zakończyła przychodami na poziomie ponad 10 mln złotych i średnim obłożeniem z najmu 167 apartamentów (od 1 lipca 2020) w wysokości 37% (Covid od października 2020). Średnie obłożenie w sezonie letnim kształtowało się na poziomie 85%.

• Rok 2021 spółka zakończyła przychodami na poziomie ponad 25 mln złotych i średnim obłożeniem z najmu 257 apartamentów (od 1 lipca 2021) w wysokości 46% (włączając w to panujący w 2021 Covid). Średnie obłożenie w sezonie letnim kształtowało się na poziomie 92%.

• Rok 2022 spółka zakończyła przychodami na poziomie ponad 45 mln złotych. Jednocześnie 1 lipca 2022 został otwarty Aqua Resort z 294 pokojami i apartamentami zaszeregowany jako obiekt spełniający wymogi kategorii 5*. Ponadto w roku 2023, w ramach kompleksu Bel Mare &Aqua Resort rozpoczęto budowę jednego z największych na wybrzeżu Aquaparków.

Na przykładzie tych danych widać, że dobrze zlokalizowane obiekty z atrakcyjną ofertą są rentowne, a inwestycje w apartamenty są ciekawą alternatywą choćby dla lokat. Średni wzrost wartości nieruchomości(widoczny na powyższym przykładzie Bel Mare Resort),w ubiegłych latach kształtował się na poziomie 11-12%, natomiast rentowność najmu oscylowała w granicach 7%, co łącznie przynosiło właścicielowi zysk/wzrost wartości kapitału ok. 18% zysku.

Otwarcie tunelu, i zarazem ułatwiony dostęp do wypoczynku w Międzyzdrojach dla turystów zagranicznych zwłaszcza z Niemiec, wpłynie na wzrost cen zarówno wypoczynku, jak i apartamentów wakacyjnych. Jak wiadomo, turysta niemiecki jest zamożnym klientem – porównując dane Eurostatu dotyczące minimalnego wynagrodzenia widzimy, że w styczniu 2023r. wyniosło ono w Niemczech 1981 euro, zaś w Polsce 746 euro. Jak podaje niemiecki dziennik „Hamburger Abendblatt: „W 2022 roku przyjechało do Polski około 2,8 mln urlopowiczów z Niemiec – prawie 47 proc. więcej niż w roku 2021. Jednocześnie turyści z Niemiec wydali w Polsce w 2022 roku ok. 1,7 mld euro – o 100 mln więcej niż w roku 2019.”

Można przyjąć, że uruchomienie tunelu po Świną bardzo pozytywnie wpłynie na ruch turystyczny, także obywateli Niemiec, co stanowi znakomity prognostyk dla inwestycji apartamentowych w zachodnim pasie wybrzeża takich jak Bel Mare Resort w Międzyzdrojach.

Źródło: Magdalena Jańczuk-Zdunek, Prestige