Jeśli kupujesz mieszkanie z rynku pierwotnego, a więc mieszkanie od dewelopera, staniesz przed koniecznością zawarcia umowy przedwstępnej. Taki dokument obowiązuje zresztą przy wielu innych transakcjach kupna – sprzedaży, jednak tu przybiera szczególną formę. Przed podpisaniem dokumentu warto zapoznać się z informacjami na jego temat, aby zabezpieczyć swoje interesy i nie popełnić błędów, które później mogą mieć poważne konsekwencje. Wyjaśniamy, czym charakteryzuje się umowa przedwstępna i na co zwrócić szczególną uwagę.
1. Czym jest umowa przedwstępna z deweloperem?
2. Forma umowy przedwstępnej
3. Co powinna zawierać umowa przedwstępna?
Spisana umowa przedwstępna przydaje się w wielu sytuacjach, na przykład, gdy planujesz odbiór mieszkania Szczecin daje możliwość, by kupno mieszkania od dewelopera wieńczył odbiór techniczny z inżynierem, który zweryfikuje zgodność realizacji z wszystkimi szczegółami, jakie precyzowała umowa deweloperska.
Czym jest umowa przedwstępna z deweloperem?
Zacznijmy od wyjaśnienia, czym dokładnie jest dokument, o którym chcemy dzisiaj opowiedzieć. Zgodnie z przepisami, każda umowa przedwstępna – nie tylko ta odnosząca się do kupna mieszkania, jest umową, w której strony zobowiązują się do zawarcia właściwej umowy – zawarcia umowy przyrzeczonej – na konkretnych warunkach spisanych w dokumencie wstępnym.
Co to oznacza w praktyce? Jeśli będziesz planował zawrzeć umowę sprzedaży mieszkania, trzeba będzie trzymać się wcześniejszych postanowień, zwłaszcza w zakresie ceny mieszkania oraz jego stanu technicznego. Obie strony transakcji mogą dość swobodnie wprowadzać do dokumentu dodatkowe, niezbędne z punktu widzenia konkretnej sytuacji, postanowienia. Ich niewykonanie daje prawo do odstąpienia od umowy.
Warto jeszcze zająć się kwestią wywołującą niekiedy nieporozumienia, czyli różnicami, jakie powstają na linii: umowa deweloperska a umowa przedwstępna. Przede wszystkim forma umowy deweloperskiej odnosi się do samego procesu inwestycyjnego, a więc mieszkania dopiero powstającego. W umowie przedwstępnej umieszcza się natomiast szczegóły dotyczące nieruchomości już istniejącej.
Mówiąc wprost: umowę deweloperską spisujesz, gdy interesująca cię inwestycja ma dopiero powstać. W umowie deweloperskiej umieszcza się także zapisy dotyczące tego, czym charakteryzować się będzie nieruchomość w przyszłości, zaś umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości ustala głównie warunki finansowo-organizacyjne.
Forma umowy przedwstępnej
Eksperci sugerują, by umowę przedwstępną spisać w formie aktu notarialnego. Oczywiście, taka procedura wymaga poniesienia dodatkowych kosztów, ale jednocześnie gwarantuje – głownie przy powstaniu nieporozumień, niejasności czy prób uchylania się dewelopera od odpowiedzialności – podstawę do sądowego dochodzenia swoich racji. Podobnie jest zresztą w przypadku umowy deweloperskiej.
Dodatkowo postać aktu notarialnego pozwala dokonać wpisu do księgi wieczystej, a więc zainicjowanie ustanowienia odrębnej własności lokalu i roszczenia o przeniesienie własności. Dzięki temu deweloper nie sprzeda mieszkania komuś innemu, na przykład komuś, kto zaoferuje korzystniejsze warunki finansowe.
Co powinna zawierać umowa przedwstępna?
Jakie zapisy powinny znaleźć się w umowie przedwstępnej?
Najważniejsze kwestie to:
- dokładnie określone strony umowy – wraz z wszystkimi danymi sprzedającego,
- precyzyjnie określony przedmiot umowy – opis prawny inwestycji oraz oświadczenie dewelopera o posiadaniu pozwolenia na budowę,
- wszelkie szczegóły, na przykład metraż, pomieszczenia dodatkowe itp.
- cena i sposób płatności końcowej,
- termin oddania mieszkania.
W przypadku mieszkań istniejących pojawiają się również zapisy o uprzątnięciu i opróżnieniu mieszkania.