Działka bez dostępu do drogi – którędy dotrzeć do domu? Prawnicy ze Świnoujścia Lipcowie radzą.
Mieszkanie dwu, trzy a może i czteropokojowe okazuje się za małe, albo chęć przestrzeni i odseparowania od sąsiadów staje się tak duża, że rodzina podejmuje decyzję o budowie domu wolnostojącego…
Całą inwestycję budowy domu poprzedza, rzecz jasna, kupno działki – nieruchomości gruntowej. W tym miejscu warto przypomnieć, że warto, aby przyszły właściciel sprawdził zarówno księgę wieczystą tejże nieruchomości, a szczególnie jej dział czwarty – czy na wymarzonym kawałku ziemi nie została ustanowiona hipoteka, która stanowi zabezpieczenie roszczenia wierzyciela.
Hipoteka często ustanawiana jest w związku z zaciąganym kredytem – jest o tyle niebezpieczna, że w przypadku gdyby właściciel nieruchomości gruntowej nie spłacał zobowiązania, wierzycielowi (np. bankowi) przysługuje prawo egzekwowania należnej mu kwoty z tej właśnie nieruchomości.
Wpis w dziale 4 księgi wieczystej nie wygasa nawet z chwilą zbycia nieruchomości gruntowej sprzedanej przez dłużnika.
Decydując się na kupno działki nie powinniśmy poprzestać tylko na sprawdzeniu działu czwartego księgi wieczystej, ale warto także zweryfikować jakie jest przeznaczenie tego gruntu – takie informacje znajdują się w dziale I-O „oznaczenie nieruchomości”.
Oprócz dokładnego przeczytania treści księgi wieczystej urządzonej dla nieruchomości, prowadzonej przez sąd rejonowy wydział ksiąg wieczystych, dobrze jest sprawdzić czy dla terenu nie jest uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego. Taki akt jest uchwalany przez radę miasta.
Jeśli gmina planowałaby na tejże nieruchomości inwestycję albo w niedalekiej odległości od niej, plan powinien to uwzględniać.
Ma to o tyle istotne znaczenie, że jeśli domek z ogródkiem ma być alternatywą dla upiornych sąsiadów to zapewne jego właściciel nie chciałby mieć w sąsiedztwie drogi szybkiego ruchu, a jeśli plan miejscowy zawierałby takie ustalenia to wizja takiej drogi byłaby całkiem realna.
Warto także przeczytać plan pod kątem rodzaju dozwolonej zabudowy w tym miejscu i czy w ogóle gmina na tym terenie dopuszcza zabudowę.
Jeśli etap poszukiwań idealnie położonej działki mamy już za sobą warto zwrócić uwagę czy działka (grunt) ma dostęp do drogi, chociażby po to żeby możliwy był do niej dojazd.
Czasami dzieje się tak, że właściciel dużego gruntu dzieli go na kilka mniejszych nieruchomości i tylko jeden teren ma bezpośredni dostęp do drogi, a nowopowstałym – w wyniku wydzielenia – gruntom nie zapewniono dostępu do drogi publicznej.
W takiej sytuacji istotne jest aby ustanowiono służebność drogową polegającą na swobodnym korzystaniu z części nieruchomości sąsiada w celu dojazdu do nieruchomości z drogi publicznej.
Ustawa stanowi, że każda nieruchomość musi mieć dostęp do drogi i w przypadku gdy działka jest usytuowana w ten sposób, że dostępu do drogi nie zapewniono, należy ustanowić służebność, a wiec ograniczone prawo rzeczowe, wpisywane w księdze wieczystej w dziale trzecim.
Nieruchomość, przez którą następował będzie przejazd powinna w dziale trzecim mieć zamieszczony stosowny wpis opisujący takie uprawnienie dla właściciela działki niemającej dostępu do drogi. Służebność na nieruchomości ustanawiana jest w formie aktu notarialnego i może być bezpłatna bądź odpłatna co także należy określić w tymże akcie.
Jeśli żaden z sąsiadów nie będzie chciał wyrazić zgody na jej ustanowienie możliwe jest złożenie w tym przedmiocie wniosku do sądu, który wydając stosowne postanowienie (rozstrzygnięcie) określi w jaki sposób służebność polegająca na prawie przechodu i przejazdu ma przebiegać.
Służebność ustanawiana jest na stałe, tzn. nie ma obowiązku jej „odnawiania” przy zmianie właściciela.
Prawnicy
Marta Lipiec – tel.: 693 642 894
Łukasz Lipiec – tel.: 512 321 524
ul. Paderewskiego 24b, Świnoujście