Umowa najmu mieszkania – co powinna zawierać ? Prawnicy ze Świnoujścia Lipcowie radzą.
Sezon wakacyjny trwa, ale już niebawem rozpocznie się kolejny rok akademicki. Studenci aktywnie szukają lokum do wynajęcia, a właściciele przygotowują swoje mieszkania, tak aby móc je udostępnić potencjalnym najemcom.
Nie trzeba pewnie nikogo przekonywać, że wynajem mieszkania powinien być uregulowany na piśmie, ale warto wspomnieć o kilku istotnych elementach, które w takiej umowie powinny się znaleźć.
W pierwszej kolejności – analizując przykładową umowę najmu chronologicznie – należy oczywiście określić strony umowy, a więc wynajmującego i najemcę. W tym miejscu wśród podstawowych danych lokatora dobrze byłoby określić przede wszystkim jego numer PESEL.
Informacja przydatna i bardzo trudna do zdobycia bez zgody jego posiadacza, więc warto o niej pamiętać, bo w przypadku skierowania sprawy do sądu (czego nikomu nie życzymy!) podmiot inicjujący postępowanie przed sądem (powód) będzie miał obowiązek wskazać PESEL pozwanego. Bez tego unikatowego numeru sąd nie nada sprawie biegu.
Warto podpisać umowę z każdą z osób faktycznie zamieszkujących w mieszkaniu. Z praktycznego punktu widzenia – i pragmatycznego – rzecz jasna – wynajmujący będzie czuł się pewniej znając personalia wszystkich najemców. Nie jest to wymóg formalny pisma, ale niewątpliwie lepiej dysponować danymi wszystkich lokatorów niż tylko jednego z nich.
Drugi istotny element umowy najmu, o której z pewnością wynajmujący nie zapomni to kwestia finansowa czyli czynsz, który miesięcznie będzie obciążał najemcę. Tutaj warto jest wskazać czy w skład czynszu wchodzą również pozostałe opłaty, do których zaliczyć można na przykład: media, woda, prąd, czy może najemca będzie zobowiązany uiszczać je dodatkowo poza kwotą czynszu płatną wynajmującemu.
Ponadto dobrze jest również określić, w którym momencie czynsz jest uznany za faktycznie opłacony – czy jest to data obciążenia rachunku najemcy, czy data zaksięgowania pieniędzy na rachunku wynajmującego. Taki zapis ma istotne znaczenie dla określenia daty początkowej naliczania odsetek od nieterminowej zapłaty zobowiązania leżącego po stronie najemcy na rzecz wynajmującego lokal.
O czym właścicielowi zdarza się zapomnieć? Zauważamy, że często wynajmujący niedostatecznie zabezpiecza swoje prawa, a więc nie reguluje w umowie tzw. kaucji, której istotą jest ochrona interesów wynajmującego w razie dokonania przez najemcę jakichkolwiek zniszczeń lub nieuregulowania czynszu. Jest to dodatkowe zabezpieczenie, które w razie dobrej współpracy z najemcą podlega zwrotowi, ale w sytuacji wystąpienia jakichkolwiek nieprawidłowości interes wynajmującego będzie zaspokojony.
Przepisy przewidują jednak ograniczenie co do wysokości kaucji – jest to maksymalnie 12-krotność czynszu oraz warunek, że kwota kaucja nie może pokryć ewentualnej opłaty za ostatni miesiąc najmu. Standardowa wysokość kaucji co do zasady wynosi nie więcej niż 3-krotność czynszu.
W dalszej części umowy powinno się również – w oparciu o ustawę – określić przypadki, w których wynajmujący będzie mógł wypowiedzieć umowę najmu. Dobrze jest przewidzieć sytuacje, w których strony będą mogły rozstać się przed upływem okresu na jaki umowa została zawarta.
Kolejnym dość istotnym etapem umowy jest wyznaczenie obowiązków stron umowy, a w szczególności oświadczenie najemcy, że zobowiązuje się korzystać z lokalu wyłącznie w celach mieszkaniowych (chyba że ma być inaczej), gdyż w przeciwnym wypadku mógłby on używać lokal także w innych celach, na przykład usługowych. W tym paragrafie można byłoby określić inne ważne kwestie dotyczące przykładowo posiadania zwierząt, czy palenia tytoniu w pomieszczeniach.
W trosce o swój interes wynajmujący powinien także określić do jakich czynności dokonywanych przez najemcę wymagana jest jego zgoda wyrażona na piśmie pod rygorem nieważności. Taka regulacja pozwoli go uchronić m.in. od dokonywania przez lokatora niechcianych modyfikacji w jego lokalu.
Dodatkowo dobrze byłoby określić, że przekazanie lokalu następuje na podstawie protokołu, w którym jest szczegółowo określony stan mieszkania, a najemca zobowiązuje się do oddania lokalu w stanie niepogorszonym w porównaniu do tego określonego w protokole, który stanowiłby załącznik do umowy (w załączeniu można też dodać dokumentację fotograficzną).
Ostatnim elementem umowy, na który warto zwrócić uwagę jest określenie, że w razie ewentualnego sporu sprawę rozstrzygał będzie sąd miejscowo właściwy dla wynajmującego, a więc w obrębie jego miejsca zamieszkania. Brak takiego uregulowania spowoduje, że sądem właściwym będzie sąd, w okręgu którego zamieszkuje najemca.
Każda umowa najmu lokalu mieszkalnego jest inna i wymaga indywidualnej oceny i przygotowania odpowiednio dla potrzeb wynajmującego, a artykuł ma na celu jedynie zasygnalizowanie na co zwrócić uwagę przy konstruowaniu tego typu umowy. W razie potrzeby wszystkich wynajmujących, a także najemców zachęcamy do kontaktu i współpracy.
Prawnicy:
Marta Lipiec – tel.: 693 642 894
Łukasz Lipiec – tel.: 512 321 524
ul. Paderewskiego 24b, Świnoujście